Dimanche 03 mars 2024

Société

Mukaza : Flou autour d’une vente aux enchères

18/07/2023 4
Mukaza : Flou autour d’une vente aux enchères
L’immeuble vendu aux enchères

C’est un imbroglio judiciaire. Une propriété de la succession Salvator Nkeshimana, sise dans la zone Rohero en commune Mukaza de la mairie de Bujumbura, a été vendue aux enchères par le Tribunal de commerce. La famille alerte le président de la République sur des menaces de spoliation de sa maison ainsi que plusieurs irrégularités qui ont émaillé ce dossier. Elle pointe également du doigt certaines personnalités haut placées dans l’appareil étatique.

L’affaire dure plusieurs années Feu Salvator Nkeshimana était actionnaire dans une société de personnes à responsabilité limitée (SPRL) dénommée « Green Business International ». Après son décès inopiné, cette société s’est vue intenter un procès ouvert par le Tribunal de commerce de Bujumbura à l’initiative d’un certain Déogratias Baburifato au nom d’une autre société dénommée AFRAMCO Hambourg.

Après un long parcours judiciaire, la Cour suprême, toutes chambres réunies, a condamné la Société Green Business International à payer à la société AFRAMCO Hambourg une somme de 11.208,20 USD majorés de 8% d’intérêts judiciaires (RTC 1047). C’était le 30 novembre 2017.  « La procédure était jusque-là normale et on n’était pas inquiété outre mesure, étant donné que la partie perdante est une SPRL avec un patrimoine propre et distinct du patrimoine de la Succession Nkeshimana », indique la Spès Ntacorigira, veuve de Salvator Nkeshimana.

Dans le sillage de ces arrêts, la ministre de la Justice de l’époque rejette deux demandes de révision de l’affaire inscrite sous le numéro RTC 1047 par les lettres du 5 août 2019 et celle du 23 octobre 2019.

 

L’imbroglio judiciaire

Le 16 décembre 2019, le Tribunal de commerce ordonne la saisie -exécution de l’immeuble situé à Rohero / boulevard du 28 Novembre n°71 appartenant à feu Salvator Nkeshimana enregistré à la direction des titres fonciers sous le Vol EXCII folio 192 et cadastré sous le numéro 523/A (Ordonnance N°88/2019). La direction des titres fonciers est notifiée pour exécution. « Le prétexte du tribunal est un refus d’exécution volontaire et une mauvaise foi de la partie perdante. L’offre d’exécution échelonnée en trois tranches venait d’être rejeté. Le président du Tribunal de commerce a immédiatement procédé à l’exécution forcée et ce faisant, il s’est rabattu sur l’immeuble de la succession Nkeshimana qui n’était nullement partie à ce procès. »

Spès Ntacorigira s’étonne : « Le loyer de cet immeuble était de 3000 USD par mois. Dans 7 mois, le montant de la condamnation pouvait être payé. Pourquoi ils se sont empressés de vendre une propriété qui vaut des milliards ? Ils pouvaient bloquer les loyers. C’était évident qu’il y avait une intention de s’emparer de la maison. » 

La partie succombante, Société Green Business International, interjette appel auprès de la Cour d’appel de Bujumbura-Mairie et l’ordonnance n°88/2019 portant saisie de l’immeuble fut annulée par ordonnance n° ROA 64 rendu le 2 mars 2020.  La Cour d’appel précise que seuls les biens meubles ou immeubles appartenant à la société Green Business International peuvent être objet de saisie et de vente aux enchères dans le cadre de l’exécution du jugement RCO 3268/ RCOA 4593/ RTC 1047.

Entre-temps, la direction des titres fonciers, avait, dès signification de l’ordonnance n°88/2019, procédé à la vente publique aux enchères en date du 3 février 2020. Toutefois, lors de l’exécution de la vente, les services des Titres fonciers ont constaté que les numéros d’enregistrement du certificat d’enregistrement font référence à un certificat annulé. La procédure de vente a été suspendue dans le but d’enjoindre au Tribunal de Commerce de procéder aux rectifications nécessaires. Le président du Tribunal de commerce prit alors l’ordonnance de rectification n°13/2020 du 25 février 2020.

Les enchères de l’immeuble sont organisées le 3 avril 2020 au terme de laquelle la société Good Life Pharma, représentée par Cyriaque Manirakiza, est déclarée adjudicataire. « C’était un vil prix. Plus de huit fois inférieur à la valeur réelle ou marchande de l’immeuble en cause », confie Spès Ntacorigira.

Le calvaire continue

Ce même jour, la Succession Nkeshimana a exercé une action en nullité contre la vente aux enchères de cet immeuble et le dossier y relatif a été ouvert par le Tribunal de Grande Instance de Mukaza sous le numéro RC 1327. En même temps, la Succession Nkeshimana a saisi le Tribunal de Grande Instance de Mukaza pour une requête séparée en sollicitant une mesure conservatoire de sursis à mutation et à l’encaissement du prix de vente adjugé de l’immeuble.

Le 8 avril 2020, le président de TGI Mukaza informe le directeur de la conservation des titres fonciers de la suspension de la mutation et l’encaissement du prix de vente adjugé dudit immeuble en attendant le jugement à intervenir et coulé en force de chose jugée. Cette mesure a été ignorée par le concerné.

Dans la foulée, le 12 juin 2020, la succession Nkeshimana a remis à la BRB, en vue de l’exécution du dossier RTC 1047, un montant de 57.333.098 BIF comme paiement du montant de sa condamnation. Le directeur de la conservation des titres fonciers est également informé avant la mutation de propriété.

La preuve du paiement du montant de sa condamnation

« Le 15 juin 2020, Le directeur de la conservation des titres fonciers a finalement encaissé le prix adjugé et procédé à la mutation de la propriété de l’immeuble en dépit de l’interdiction formelle du président du TGI MUKAZA d’une part et de l’acquisition de la preuve de paiement du montant de la condamnation par la partie perdante. »

 

Le 22 juin 2020, le Tribunal de Grande Instance de Mukaza annule la vente publique par le jugement RC 1327/020, en l’absence de la Direction des titres fonciers et de l’adjudicataire. Une ordonnance n°44/020 portant saisie et suspension du titre foncier délivrée à Good Life Pharma en est suivie le 13 août 2020.

Sans tenir compte de l’annulation de la vente faite par le TGI Mukaza, le président du Tribunal de Commerce, a, dès l’établissement du nouveau titre foncier au nom de l’adjudicataire, adressé à la succession Nkeshimana, 23 juin 2020, une mise en demeure pour libération des lieux.

La volte-face du secrétariat permanent du CSM…

Après deux tentatives, la succession Nkeshimana a introduit une troisième demande en révision. Cette dernière est reçue favorablement car, le 15 mars 2021, la nouvelle ministre de la Justice, Jeanine Nibizi, ordonne au Procureur général de la République de saisir la Cour Suprême pour statuer au fond de l’affaire (toutes chambres réunies) car la ministre trouvait que « l’arrêt 1047 est caractérisé par un mal jugé manifeste. »

L’espoir est de courte durée. La procédure devant toutes les chambres réunies (RTC 2148) ne prospéra pas à la suite d’une ordonnance de non-lieu du 2 février 2022. La Succession Nkeshimana y voit une main invisible d’une personnalité très influente appartenant à une haute sphère de l’Etat. Cette décision a étonné la succession Nkeshimana car, selon elle, l’article 163, al.1 de la loi régissant la Cour suprême renseigne qu’une fois qu’elle est saisie par la procédure de révision, cette dernière statue obligatoirement au fond.

Profitant de la décision de la Cour Suprême, le président du Tribunal de commerce a mis de nouveau en demeure la Succession Nkeshimana, le 10 février 2022, pour libération de l’immeuble vendu aux enchères dans la quinzaine.

Le 11 février 2022, la succession Nkeshimana a porté plainte au Conseil supérieur de la magistrature (CSM) et a appelé au secours contre les menaces de spoliation d’une maison familiale. Elle demande au CSM de prendre urgemment des mesures de précaution nécessaire pour empêcher Cyriaque Manirakiza d’utiliser le certificat d’enregistrement dans des opérations de fraude susceptible de créer des situations dommageables irréversibles et d’enquêter sur les irrégularités et fraudes commises dans la procédure d’exécution de l’arrêt RCO 3268/ RCOA 4593/ RTC 1047.

Le 25 février 2022, Gérard Ngendabanka, secrétaire permanent du CSM, envoie une correspondance au président du Tribunal du commerce dans laquelle il demande la suspension jusqu’à nouvel ordre de l’exécution de l’ordonnance ROA 82 en « entendant que le Secrétariat permanent du Conseil supérieur de la Magistrature instruise urgemment la requête et donne son avis à qui de droit. »

Plus d’une année après, le 6 mars 2023, le Secrétariat Permanent du Conseil Supérieur de la Magistrature a sorti une décision : « Après avoir interprété toutes les données nécessaires telles qu’elles figurent dans le dossier, ainsi que les avis de certaines autorités auprès de qui diverses doléances ont été exprimées, puis entendu toutes les parties concernées, nous avons finalement constaté que la vente aux enchères de cette maison a été organisée dans le cadre de l’exécution d’une décision judiciaire coulée en force de chose jugée. »

D’après Gérard Ngendabanka, secrétaire permanent du CSM, toutes les tentatives de recouvrement de la créance que la succession Nkeshimana Salvator devait à la Société Aframco Hambourg sur les biens meubles de ce débiteur auraient échoué, car elles se seraient heurtées à des manœuvres de résistance de la part de ladite Succession. Et d’ajouter que le Secrétariat permanent du CSM n’a donc enregistré jusqu’à ce jour aucune évidence d’une quelconque tendance de spoliation de la maison, de nature à justifier le maintien de la mesure conservatoire de suspension qui avait été prise dans l’urgence uniquement aux fins de vérification. « En conséquence, nous avons l’honneur de porter à votre connaissance, Madame le Président, que nous levons la demande du 25 février 2022, relative à la suspension de l’exécution de l’Ordonnance ROA 82. »

Toutefois, le secrétaire permanent se veut rassurant : « Le CSM poursuivra tout naturellement l’analyse du dossier et adressera à qui de droit les avis et considérations sur les contestations exprimées par la Succession. Il serait donc souhaitable qu’au moment de l’exécution de l’Ordonnance sus visée ROA 82, le Tribunal de Commerce prenne le soin d’interdire au nouvel acquéreur de la maison, tout acte quelconque d’aliénation du bien querellée avant la clôture définitive de cette affaire par l’autorité à ce habilitée. »

… Et pourtant, son avis était favorable à la succession Nkeshimana

« Eu égard aux irrégularités qui ont entouré la procédure de saisie-exécution et de vente immobilière aux enchères, il appert que l’adjudication publique du 03/4/2020 est viciée et par conséquent elle est doit être annulée. En conséquence, le titre établi au nom de Good Life Pharma est à annuler. » Cela ressort d’un avis qui émanerait du secrétariat permanent du CSM, du 31 mars 2022, sur les requêtes No 147, No 147 et No 268 introduite respectivement par Aframco Hambourg, Good Life Pharma et la Succession Salvator Nkeshimana. Selon des sources au sein de cette institution, cet avis n’a jamais été présenté au CSM.

Le Secrétariat permanent a examiné plusieurs aspects de l’affaire. Premièrement, il s’agit de la régularité de la saisie-exécution. Selon lui, le juge a perdu de vue le statut de la société Green Business International lors de la prise de l’ordonnance d’exécution n°88/2019 et no13/2020. « La conséquence de l’ignorance du statut de la SPRL de Green Business International a conduit à une erreur grossière dans la décision de saisie-exécution de l’immeuble non compris dans la mise. » En ordonnant la saisie-exécution de l’immeuble appartenant à un des actionnaires, poursuit le secrétariat permanent, le juge d’exécution aurait dû prouver hors de tout doute que ledit immeuble fait partie de l’apport au capital de Green Business International. « Le juge a littéralement ignoré la réglementation en matière des sociétés alors que c’est lui qui détient et conserve leurs statuts apportés lors de leurs inscriptions dans le livre de commerce. »

Le Secrétariat permanent du Conseil a analysé aussi les bases juridiques qui soutiennent le choix de l’immeuble : « Le juge d’exécution ne prouve et ne justifie pas les raisons qui militent en faveur du choix exact de l’immeuble concerné par la saisie-exécution au regard du quantum de la créance à recouvrer. Le directeur des titres fonciers aurait dû temporiser et examiner tous les contours de la procédure de la vente de l’immeuble dont la saisie a été ponctuée d’irrégularités apparentes. »

Le Secrétariat permanent a également examiné le caractère dérisoire du prix d’adjudication. D’après lui, le Code de procédure civile, en son article 296, dispose qu’au cas où il s’avère que les objets saisis vont être vendus à vil prix, l’huissier, sur requête du saisissant, du saisi ou même d’office, peut remettre la vente à un autre jour et prendre les mesures que commande l’intérêt des parties. « En conséquence, la Direction des titres fonciers même d’office aurait dû remettre la vente a un autre jour et prendre les mesures nécessaires pour l’intérêt des parties, de toutes les parties. » Selon le Secrétariat permanent, le directeur des titres fonciers aurait dû temporiser et examiner tous les contours de la procédure de la vente de l’immeuble dont la saisie a été ponctuée d’irrégularités apparentes.

Concernant l’immeuble saisi, le Secrétariat permanent souligne qu’il est enregistré au nom de la Succession Nkeshimana Salvator a une superficie de 8 à 38 ca 67 %. Il est renseigné sur le certificat foncier qu’il est contigu au nord à la parcelle cadastrée sous le n°6.266/A, l’Est au Boulevard du 28 novembre, au sud à la parcelle 523/A et à l’ouest à la parcelle 496/A. Pour lui, le saisissant aurait dû procéder à la vérification et se renseigner sur les propriétaires de ces immeubles contiguës à l’immeuble, saisi. Comme indiqué par Spès Ntacorigira représentant de la Succession Nkeshimana, poursuit le secrétariat permanent, les constructions érigées sur la parcelle n° 6.266/A ont empiété sur la parcelle n°523″/A et que les deux appartiennent à une même personne à savoir la Succession Nkeshimana. « Au lieu de sommer les occupants de l’immeuble de libérer les locaux, le saisissant aurait plutôt dû demander la séparation de ces deux parcelles et éventuellement, remettre au nouvel acquéreur, s’il le faut, seul l’immeuble saisi de 8 à 38 ca et 67%. »

D’après la succession Nkeshimana, la vente publique aux enchères a porté sur un immeuble construit dans une double parcelle d’une contenance de 20 ares alors que l’ordonnance n°13 de saisie-exécution ne portait que sur un titre d’une partie de cette dernière. « Cela constitue une autre fraude. De plus, la parcelle a été vendue à 330 millions de BIF alors que l’expertise immobilière du 9 mars 2022 indique que la valeur de la propriété équivaut à plus de 2 milliards 600 millions de BIF ». 

La succession Nkeshimana alerte le chef de l’Etat

Dans une correspondance, envoyée le 16 mars 2023, la succession Nkeshimana Salvator alerte encore une fois le président Evariste Ndayishimiye sur les manœuvres de spoliation de la maison familiale sous la couverture des décisions émanant des services et organes de l’Etat. « Nous vous implorons de faire vérifier la conformité de la conclusion donnée par le Secrétaire permanent à travers sa lettre du 6 mars 2023. »

D’après la succession Nkeshimana, elle a toujours reçu la réponse que le Secrétariat permanent a déjà terminé son travail et qu’il attend la réunion des membres du Conseil Supérieur de la Magistrature pour statuer. « Ainsi, au regard de la récente décision du 6 mars 2023 du Secrétaire Permanent du Conseil Supérieur de la Magistrature, la question que l’on peut se poser est celle de savoir si sa décision émane, comme il le soulevait, de la réunion dudit Conseil ou pas. »

D’après cette famille, la mesure portant main levée de suspension d’exécution de l’ordonnance ROA 82 repose aussi sur un certain nombre de contre-vérités. « L’argument selon lequel les démarches de recouvrement du montant de la condamnation ont échoué est totalement faux. La pièce attestant que le montant de la condamnation avait été versé avant la date de mutation de titre et la décision du Président du Tribunal de Grande Instance Mukaza suspendant la mutation et l’encaissement du prix d’adjudication lui avait été transmise et gît dans le dossier. »

La succession Nkeshimana s’inscrit en faux contre la conclusion du Secrétaire Permanent du Conseil Supérieur de la Magistrature concernant le résultat des investigations menées sur la régularité de la vente aux enchères de l’immeuble querellé. « Sa décision contraste avec l’avis suffisamment documenté et motivé du Secrétariat permanent sorti en date du 31 mars 2022. Il serait donc souhaitable qu’il nous communique les raisons ayant milité en faveur de son changement. »

Pour la succession Nkeshimana, la mesure portant main levée de suspension d’exécution de l’ordonnance ROA 82 est une mesure exclusivement attribuable à son auteur et non au Conseil Supérieur de la Magistrature. La Succession Nkeshimana trouve que le secrétaire permanent du CSM a outrepassé les limites de sa compétence « mais encore et surtout sa motivation procède par une déformation de la réalité des faits. »

Interrogé, Gérard Ngendabanka nous a envoyé vers le Tribunal du commerce et à la Cour d’appel de Bujumbura. « Ce sont eux qui se sont occupés de ce dossier. » Concernant la mesure, prise par lui, portant main levée de suspension d’exécution de l’Ordonnance ROA 82 ainsi que l’avis du Secrétariat permanent, favorable à la Succession Nkeshimana, sorti en date du 31 mars 2022 ainsi que sa volte-face, le secrétaire permanent du CSM répond : « Je ne sais pas où vous avez trouvé cela. Je vous ai déjà renseigné où trouver les informations. » Toutefois, il a promis de donner plus de détails dans les jours à venir.

Contacté, Cyriaque Manirakiza, l’adjudicataire, fait savoir qu’il n’est pas concerné par cette affaire. « Je ne connais pas cette famille. J’ai acheté cette propriété à l’Etat. » Il a remercié d’ailleurs la justice de lui avoir remis sa propriété.

Cependant, la Succession Nkeshimana souligne que cette vente a été annulée par la décision du Tribunal de Grande Instante de Mukaza (RC1327/020). « Par conséquent, le titre n’est pas créateur de droit. C’est la vente mais cette dernière a été annulée. »

Le Conseil supérieur de la magistrature ne devait pas l’écouter car il n’est pas concerné par ce dossier.

Dans une vidéo envoyée au président de la République, Spès Ntacorigira pointe du doigt l’ancienne ministre de la Justice Aimée Laurentine Kanyana, ancienne Chef du Cabinet Civil Adjoint à la Présidence et aujourd’hui Ombudswoman ainsi que l’actuel Procureur général de la République.

Plusieurs questions sur cette affaire restent sans réponses. Affaire à suivre !

 

Quid des avis du CSM ?

Article 28 : Les avis et les décisions du Conseil sont motivés en fait et en droit.Les décisions du Conseil ne sont susceptibles d’aucun recours. Toutefois, en cas d’erreur manifeste, le Conseil révise ses décisions.Article 29 : Les avis et les décisions du Conseil sont signés par tous les membres ayant participé à la session.

Ils sont inscrits dans un registre ad hoc coté et paraphé à chaque page de la première à la dernière par le Secrétaire permanent.

Les copies certifiées conformes des avis et des décisions du Conseil sont notifiées aux intéressés par le Secrétariat permanent.

Forum des lecteurs d'Iwacu

4 réactions
  1. Melchior

    Merci de prendre soin d’écouter Baburifato Déogratias pour de plus amples éclaircissements.

  2. Oshea

    Ce dossier sens « urunturuntu ». Pourquoi avez-ils retardés de payer les 10,000$, jusqu’à exposer une proprieté qui vaut des milliards?
    En tout cas ça laisse bcp de questions!

  3. Anonyme

    A la lecture de cet article, on réalise encore une chose : une bande de criminels qui manipulent le droit pour commettre des injustices criminelles.

    • Yan

      S’ils ne manipulaient que le droit ça ferait moins de dégâts. Car dans le monde, nombreux sont ceux qui manipulent le droit. A commencer par les GAFAM.

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